Contrato de Arrendamento e Penhora de Imóvel Rural

Questões polêmicas que há muito são discutidas nos tribunais dizem respeito às interações entre o contrato de arrendamento de imóvel rural, a penhora e o leilão judicial deste mesmo imóvel. São questões complexas e decisões envolvendo casos semelhantes são diariamente proferidas de maneiras distintas, o que gera certa angústia e insegurança jurídica para o arrendador (que cede o imóvel), para o arrendatário (que recebe o imóvel), para o exequente (que pediu a penhora do imóvel) e para eventual arrematante (vencedor do leilão judicial decorrente da penhora).

Este brevíssimo comentário objetiva demonstrar como uma assessoria jurídica especializada pode ser determinante para o sucesso de um determinado empreendimento, seja do arrendamento rural, seja da arrematação do imóvel em leilão judicial; bem como para o sucesso de eventual disputa perante o poder judiciário.

Decisões envolvendo casos semelhantes são diariamente proferidas de maneiras distintas, o que gera certa angústia e insegurança jurídica para o arrendador.

Imagine a seguinte situação. Em 2015, o proprietário/arrendador firma contrato de arrendamento com o arrendatário pelo período de 10 (dez) anos, de modo que o contrato irá vigorar até 2025. Todavia, deixando de pagar uma determinada dívida, em 2020, o proprietário/arrendador é executado (demandado judicialmente) e convidado a pagar a dívida. Ele não paga. O imóvel é penhorado e em seguida leiloado. O arrematante (vencedor do leilão), de posse da carta de alienação, dirige-se até o imóvel e diz para o arrendatário: “senhor, agora o imóvel é meu e quero usá-lo, por gentileza, peço que se retire”. O arrendatário retira do bolso uma cópia do contrato de arrendamento e diz ao arrematante: “mesmo que o imóvel agora seja seu, eu tenho o direito de permanecer aqui até 2025, peço, por gentileza, que o senhor volte quando o prazo do meu contrato acabar”. Quem tem direito sobre o imóvel? O arrendatário ou o arrematante? Após o leilão judicial o contrato de arrendamento se extingue ou permanece?

Existem decisões judiciais nos dois sentidos. De um lado, favoráveis ao arrendatário. De outro, favoráveis ao arrematante. As decisões favoráveis ao arrendatário fundamentam-se na premissa de que “a alienação ou a imposição de ônus real ao imóvel não interrompe a vigência dos contratos de arrendamento, ficando o adquirente sub-rogado nos direitos e obrigações do alienante”. Já as decisões favoráveis ao arrematante  encontram apoio na afirmação de que “o arrendamento se extingue pela resolução ou extinção do direito do arrendador”.

Dois recentíssimos julgamentos, ambos de 2020, exemplificam bem o desencontro das decisões judiciais sobre a questão. Vejamos. O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, no julgamento do agravo de instrumento nº 2280837-63.2019.8.26.0000, decidiu a favor do arrendatário, asseverando que: “ainda que o terceiro adquira o imóvel por arrematação em leilão judicial, ele se sujeita à observância, imposta por lei, dos contratos de parceria celebrados, que tenham o bem imóvel como objeto”. Por outro lado, o Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, no julgamento do agravo de instrumento nº 0052256-35.2019.8.16.0000, decidiu a favor do arrematante, afirmando que: “em se tratando de alienação judicial, a transferência do imóvel arrendado ao arrematante se dá como modo de aquisição originária, livre de ônus” e, portanto, “o arrendatário passa a exercer posse injusta sobre o bem arrematado por terceiro”.

Profundamente conexo, há um outro ponto de tensão que diz respeito à possibilidade de o arrendatário, após a arrematação por terceira pessoa, exercer o direito de preferência, depositar o valor do imóvel e reivindicar a propriedade do bem. Como exemplo, podemos citar o caso em que o Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, no julgamento do agravo de instrumento nº 5434015-23.2017.8.09.0000, em 2017, garantiu ao arrendatário que não foi notificado sobre o leilão do imóvel o direito de depositar o valor da arrematação (o valor vencedor do leilão), manter-se na posse e exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel. Esta seria uma alternativa para o arrendatário manter-se no imóvel, mesmo que eventualmente não tivesse êxito em manter a vigência do contrato de arrendamento após o leilão judicial do imóvel.

Os exemplos acima são apenas a ponta do iceberg. Diversos outros pontos controversos permeiam o contrato de arrendamento de imóvel rural e uma assessoria jurídica especializada para a análise das peculiaridades do caso concreto pode ser a diferença entre grandes prejuízos econômicos, a perda da propriedade rural e o sucesso do empreendimento.

Publicado por: Petrus Ludovico