Arrendamento de Imóvel Rural Penhorado

Em nossa primeira conversa falamos sobre questões polêmicas relacionadas à penhora de um imóvel que já era objeto de contrato de arrendamento rural, isto é, o contrato de arrendamento havia sido assinado antes do imóvel ser penhorado.

Vamos falar agora de uma situação muito semelhante, mas com um detalhe crucial ao qual o arrendatário deve dar muita atenção para não sofrer grandes prejuízos econômicos. Vamos falar da hipótese em que o contrato de arrendamento tem por objeto um imóvel rural que já está penhorado.

Mas, é possível arrendar um imóvel que já está penhorado? Para responder esta pergunta, precisamos falar sobre (i) os efeitos da penhora e sobre (ii) o objeto do contrato de arrendamento.

O que significa dizer que o imóvel está penhorado? Significa dizer que aquele imóvel já foi destacado (individualizado e apreendido) do patrimônio do proprietário para satisfazer uma dívida executada judicialmente.

(i) A penhora do imóvel não significa a perda da propriedade, mas tem como consequência a imediata perda da posse direta do bem, como já salientado pelo Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina no julgamento do recurso de apelação nº 0000573-39.2013.8.24.0034 e pelo Tribunal de Justiça do Estado do Paraná no julgamento do agravo de instrumento nº 0035827-27.2018.8.16.0000, ambos de 2018.

(ii) Por outro lado, nos termos do Estatuto da Terra e de seu regulamento, o contrato de arrendamento é o instrumento pelo qual a lei permite ao arrendador que tenha a posse ou tenha a livre administração de um imóvel rural ceder ao arrendatário o uso e gozo deste imóvel. Portanto, a posse é elemento essencial do contrato de arrendamento.

Assim, considerando que a penhora tem como consequência a imediata perda da posse direta do bem, o proprietário não possui mais a liberdade de transferir aquilo que não tem (a posse do imóvel). E caso o faça, o contrato não terá eficácia perante terceiros, especialmente o exequente (credor do arrendador) e o arrematante (vencedor do leilão).

Por isso, é de extrema importância que, antes de assinar o contrato e investir tempo e dinheiro, o arrendatário tome um cuidado extra e verifique eventuais processos em que o arrendador figure no polo passivo e investigue se existe penhora que ainda não foi averbada às margens da matrícula do imóvel. Esta cautela evitará surpresas e grandes prejuízos financeiros, como ocorreu em 2015, no caso do julgamento da apelação nº 70061575874, em que o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, além de determinar que o arrendatário (que havia ajuizado embargos de terceiro para se manter na posse) saísse do imóvel, reconheceu a ocorrência de fraude à execução e o condenou às penas da litigância de má-fé.

Apesar disso, nem tudo está perdido.

Há, no entanto, um modo de dar mais segurança ao arrendamento de um imóvel rural que esteja penhorado. Trata-se de uma novidade estabelecida pelo Novo Código de Processo Civil (2015) que permite às partes, com a fiscalização do juiz, realizarem convenções (acordos e ajustes) sobre os seus ônus, poderes, faculdades e deveres processuais. A participação do exequente e do juiz dá segurança ao arrendamento do imóvel rural penhorado, beneficiando o arrendador, o arrendatário e o credor que executa a dívida.

Mais uma vez, ressaltamos que uma assessoria jurídica especializada para a análise das peculiaridades do caso concreto pode ser a diferença entre grandes prejuízos econômicos, a perda da propriedade rural e o sucesso do empreendimento.

Publicado por: Petrus Ludovico