Contrato “Built to suit”

A priori, cumpre esboçar que o contrato “Built to suit” é um contrato de locação atípico, em tradução livre, “construído para servir”. Trata-se, pois, de contrato de locação de um imóvel sob encomenda, a fim de atender as necessidades e especificidades do locatário, o que, por consequência, demanda investimentos de grande monta por parte da locadora.

A fim de delineá-lo, Scavone assim o descreveu:

“O contrato “built-to-suit” decorre de negócio jurídico mediante o qual uma das partes, o locatário, contrata a construção de imóvel de acordo com as suas necessidades e recebe do locador o prédio de acordo com as diretrizes e nos termos da sua encomenda.

Portanto, a construção é levada a efeito pelo contratado (locador) e para justificar o investimento do locador no prédio encomendado pelo locatário e construído de acordo com as suas necessidades, a cessão onerosa do imóvel mediante locação se faz, ordinariamente, por longo prazo.[1]”

A Lei nº 12.744 de 2012, foi editada para regular os contratos “built-to-suit” e já em seu preâmbulo assevera que “dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes”, para dispor sobre a locação nos contratos de construção ajustada.”

Nessa guisa, para que o contrato reúna os requisitos ensejadores, deve observar, então, que resulta de uma operação financeiro-imobiliária, na qual o locador assegura uma construção ajustada, de acordo com as características solicitadas pela parte locatária, que, em contrapartida, remunerará o locador por meio de um contrato de longo prazo.

O locador viabiliza uma obra conforme as necessidades e interesses do futuro locatário, que, em contrapartida, ocupa o imóvel por longo período capaz de amortizar a dívida. Desta feita, o contrato “built-to-suit” se caracteriza pela cessão de um imóvel construído de acordo com as necessidades do locatário.

Revela notar que a conceituação do contrato de locação enquanto contrato atípico, por si só, não tem o condão de assim caracterizá-lo, sobretudo enquanto contrato “built-to-suit”. Para tanto, há que se reunir condições essenciais para a pretendida atipicidade, para a validade e fiel execução do contrato, sobretudo porque em casos de rescisões a multa contratual é significativa.

A mera disposição, quando firmada em contrato, de afastar o art. 4º da Lei do Inquilinato, cuja pretensão baliza-se em uma multa rescisória vultuosa, bem como pretender que o contrato locatício passe a ser regido pelo art. 54-A da Lei nº. 8.245/91, o qual prevê que “prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato”, não tem o condão de subsistir à realidade fática posta, razão pela qual deve-se observar os requisitos ensejadores do contrato “built-to-suit.”

Referido contrato é vantajoso para todas as suas partes, locador e locatário, tendo em vista que não demanda do locatário imobilização de seu capital, além de outros benefícios, inclusive tributários, bem como assegura ao locador que os investimentos realizados no imóvel para a locação, isto é, a adequação sob medida para atender às especificidades do locatário, lhes sejam remunerados ou devidamente indenizados, em caso de rescisão contratual.

Ainda, por demandar dispêndio de investimentos para a sua execução, trata-se, pois, de um contrato atípico e, por essa razão, em caso de extinção do contrato, atrai para si a aplicação do art. 473, parágrafo único, do Código Civil, já que o artigo em referência versa sobre a resilição de contratos que demandem investimentos consideráveis para a sua execução.

À vista disso, tem-se a imprescindibilidade da confecção de um contrato que preveja todas as suas especificidades, de modo a fornecer segurança jurídica à todas as partes envolvidas, locador e locatário, bem como oportunizar um contrato vantajoso para ambas.

A exemplo, referida modalidade de locação precisa considerar a estrutura que está sendo demandada pelo contratante, informações a respeito do imóvel, bem como o prazo de extensão do contrato e possível cláusula penal, já que deverá levar em consideração o valor dos investimentos realizados. Por esta razão, faz-se imprescindível o suporte de um profissional para que o contrato “built to suit” seja formulado de forma satisfatória para ambas as partes.

[1] SCAVONE, Junior. Direito Imobiliário teoria e prática. 2016.